Cass. Civ., Sez. II, 6 marzo 2024, ordinanza n°5976
Nella fattispecie oggetto di esame da parte della Suprema Corte di Cassazione, la società A (in qualità di promittente venditrice) concludeva un contratto preliminare di vendita con la società B (in qualità di promissaria acquirente), condizionando sospensivamente la produzione degli effetti al rilascio di un titolo urbanistico, ossia il mutamento di destinazione urbanistica dell’area nella quale era sito l’immobile oggetto di compravendita. Contestualmente, in collegamento con la promessa di vendita, la promittente venditrice, con apposito contratto di mandato, conferiva alla promissaria acquirente l’incarico di porre in essere ogni attività necessaria (presso gli uffici comunali) volta all’avveramento della condizione sospensiva.
Alla luce del mancato avveramento della condizione (ossia il mancato mutamento della destinazione urbanistica dell’area), la società A agiva giudizialmente per ottenere l’esecuzione in forma specifica, ex art. 2932 c.c., del trasferimento del bene e la legittimità del recesso esercitato, ex art. 1385 c.c..
Il Tribunale competente non riteneva il recesso legittimo e, pertanto, rigettava la domanda. La Corte d’appello riformava la sentenza, precisando che il mancato avveramento della condizione costituisse un inadempimento della promissaria acquirente, nonché che l’effettiva controinteressata all’avveramento della condizione fosse la società B.
Pertanto, secondo la Corte di Appello, la condizione sospensiva avrebbe dovuto considerarsi fittiziamente avverata ex art. 1359 c.c., il contratto di vendita pienamente efficace con effetti retroattivi ex art. 1360 c.c., e, conseguentemente, il recesso della promittente venditrice legittimo.
La promissaria acquirente proponeva, pertanto, ricorso per Cassazione.
La Suprema Corte, con l’ordinanza de qua, ha accolto il ricorso: nel chiarire i presupposti necessari ai fini dell’avveramento fittizio della condizione ex art. 1359 c.c. – subordinato, in primis, all’accertamento dell’esistenza di un controinteressato effettivo all’avveramento della condizione e, in secundis, alla prova del dolo o della colpa del predetto controinteressato che abbia impedito fattivamente l’avveramento – i giudici di legittimità hanno chiarito (i) che non sia riscontrabile un effettivo controinteressato all’avveramento della condizione poiché entrambe le parti denotano interesse al verificarsi di quest’ultima per addivenire alla conclusione del contratto di compravendita e (ii) che il comportamento omissivo del promissario acquirente non abbia ostacolato l’avverarsi dell’evento.
La Suprema Corte, pertanto, ha enunciato il seguente principio di diritto: “nel preliminare di compravendita immobiliare, i cui effetti sono subordinati alla condizione di ottenere un provvedimento amministrativo, la condizione è potestativa mista perché dipende sia dalla volontà di terzi che da quella di una delle parti. Non si può ritenere la condizione fittiziamente avverata ex art. 1359 c.c. se entrambi i contraenti sono interessati all’avveramento, e quindi nessuno ha interesse contrario allo stesso, e il comportamento che occorre realizzare per far avverare la condizione non costituisce obbligo giuridico di una delle parti”.
